Acheter un bien immobilier au Maroc depuis l’étranger

Un appartement pour les vacances, une maison pour la retraite, un terrain pour construire : acheter au Maroc depuis le Canada est un projet courant chez les MRE, mais aussi un terrain fertile pour les mauvaises surprises. Voici les étapes dans l’ordre, les frais à prévoir et les précautions qui comptent quand on achète à distance.

Ce guide est informatif. Il ne remplace pas l’accompagnement d’un notaire ou d’un avocat au Maroc, ni les conseils d’un professionnel de la fiscalité au Canada.

Étape 1 : vérifier la situation juridique du bien

Bien titré ou non titré ?

Au Maroc, un bien peut être immatriculé (titre foncier, régime issu du dahir du 12 août 1913, modifié par la loi n° 14-07) ou non immatriculé, souvent prouvé par une moulkia, un acte établi par des adouls.

• Le titre foncier, tenu par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), identifie la parcelle, son propriétaire et les droits inscrits (hypothèques, servitudes). Il est opposable à tous.
• La moulkia n’a pas cette force : elle peut être contestée par un tiers qui revendique un droit antérieur. Les banques ne l’acceptent généralement pas en garantie d’un prêt, et la revente est plus difficile.

Pour un achat à distance, un bien titré est nettement plus sûr. Si le bien n’est pas titré, faites-vous conseiller avant de signer quoi que ce soit.

Demander le certificat de propriété

Demandez au vendeur le numéro du titre foncier, puis obtenez un certificat de propriété auprès de l’ANCFCC (coût : 100 DH). Vérifiez que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, et repérez les hypothèques, saisies ou oppositions. Si le bien appartient à plusieurs héritiers ou copropriétaires, faites vérifier par le notaire que tous les ayants droit signent.

Étape 2 : choisir le professionnel qui rédigera l’acte

L’article 4 du Code des droits réels impose, sous peine de nullité, que les actes de transfert de propriété soient établis par acte authentique (notaire ou adoul) ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. Pour un bien titré, beaucoup d’acheteurs MRE passent par un notaire, qui peut aussi détenir les fonds sur un compte de dépôt.

Il n’existe pas de barème officiel publié des honoraires de notaire au Maroc : demandez un devis écrit, détaillé, avant de vous engager, et comparez.

Étape 3 : le compromis de vente

Le compromis (ou promesse de vente) fixe l’accord avant l’acte définitif. Faites-le rédiger par le notaire plutôt que de signer un simple écrit entre particuliers. Il doit au minimum préciser :

• la désignation exacte du bien et son numéro de titre foncier ;
• le prix et le calendrier de paiement ;
• les conditions suspensives (obtention du prêt, mainlevée d’une hypothèque, etc.) ;
• les conséquences d’un désistement.

Versez l’acompte sur le compte de dépôt du notaire, jamais directement au vendeur ou à un intermédiaire.

Étape 4 : financer l’achat

Avec vos fonds depuis le Canada

Le paiement en devises, par virement bancaire, est la voie la plus sûre. L’Office des changes indique que les MRE qui investissent au Maroc avec des devises peuvent, sous conditions, transférer les revenus de leur investissement et le produit de sa cession, plus-values comprises. Faites transiter les fonds par un compte en devises ou en dirhams convertibles et conservez les avis de virement : ils serviront le jour où vous voudrez revendre et rapatrier. Les options d’envoi sont détaillées dans notre guide envoyer de l’argent du Canada au Maroc.

Avec un prêt marocain

Les banques marocaines proposent des crédits immobiliers aux MRE. Une brochure de l’Office des changes relayée en 2021 indiquait que des crédits en dirhams pouvaient être accordés pour acheter ou construire une résidence, à condition d’apporter au moins 30 % du prix en devises ; vérifiez auprès de votre banque si cette condition est toujours en vigueur. La quotité, la durée et le taux sont fixés par chaque banque.

Évitez de payer une partie du prix « de la main à la main ». Outre le risque de litige, la loi de finances 2026 (loi n° 50-25) prévoit, pour les actes conclus à partir du 1er juillet 2026, une majoration de 2 % des droits d’enregistrement sur la partie payée en espèces lorsque le prix dépasse 300 000 DH. Cette majoration ne s’applique pas lorsqu’un prêt bancaire figure dans l’acte.

Étape 5 : signer à distance avec une procuration

Si vous ne pouvez pas être au Maroc pour la signature, vous pouvez donner une procuration. Elle peut être établie au consulat du Maroc, ou devant un notaire au Canada puis apostillée et traduite en arabe si nécessaire. Limitez-la : un seul acte, un bien identifié par son titre foncier, un vendeur nommé et un prix maximal. Vérifiez avec le notaire marocain la forme qu’il acceptera. Pour l’apostille d’un document notarié au Québec, voir la page Apostille du gouvernement du Québec.

Étape 6 : l’acte définitif et l’inscription au titre foncier

Le notaire rédige l’acte de vente, perçoit les frais, fait enregistrer l’acte et l’inscrit à la conservation foncière. Ce n’est qu’après cette inscription au titre foncier que vous êtes propriétaire aux yeux de tous. Demandez un nouveau certificat de propriété à votre nom une fois l’inscription faite.

Les frais à prévoir

• Droits d’enregistrement : 4 % du prix pour un bien bâti ; 5 % pour un terrain nu ; 3 % pour la première vente d’un logement social ou à faible valeur immobilière.
• Majoration : +2 % sur la partie payée en espèces si le prix dépasse 300 000 DH (actes à partir du 1er juillet 2026, sauf prêt bancaire dans l’acte).
• Conservation foncière (ANCFCC) : 1,5 % du prix + 100 DH par bien, avec un minimum de 500 DH.
• Certificat de propriété : 100 DH.
• Honoraires du notaire : pas de barème officiel publié ; demandez un devis.

Pour une estimation chiffrée selon votre prix d’achat, utilisez notre calculateur des frais d’achat immobilier au Maroc.

Après l’achat : vos obligations au Canada

Si vous êtes résident du Canada aux fins de l’impôt, l’Agence du revenu du Canada vous demande de produire le formulaire T1135 lorsque le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $. Un bien utilisé principalement à des fins personnelles (par exemple une résidence de vacances que vous occupez) n’en fait pas partie ; un bien loué dans l’attente d’un profit, en général, oui. Les revenus locatifs de source étrangère doivent aussi être déclarés. Faites le point avec un professionnel de la fiscalité.

Questions fréquentes

Un Canadien non Marocain peut-il acheter ?

Ce guide vise les MRE. Si l’acheteur n’a pas la nationalité marocaine, ou selon la nature du bien, des règles particulières peuvent s’appliquer : faites vérifier votre cas par un notaire.

Puis-je acheter un bien en indivision avec mes frères et sœurs ?

Oui, mais une indivision mal organisée crée des blocages au moment de vendre ou d’hériter. Faites préciser la part de chacun dans l’acte.

Je veux revenir vivre au Maroc : que prévoir d’autre ?

Voir notre outil budget retour au Maroc et notre guide sur le véhicule et la douane au retour.

Sources

• Code général des impôts du Maroc : droits d’enregistrement (4 %, 5 %, 3 %).
• Loi de finances 2026 (loi n° 50-25) : majoration de 2 % sur la partie du prix payée en espèces au-delà de 300 000 DH, actes à partir du 1er juillet 2026.
• ANCFCC : droits de conservation foncière (1,5 % + 100 DH, minimum 500 DH) et certificat de propriété (100 DH).
• Loi n° 39-08 portant Code des droits réels, article 4 ; dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière, modifié par la loi n° 14-07.
• LesMRE.com, « Acheter un bien immobilier au Maroc depuis l’étranger », mis à jour en octobre 2026.
• ReaConsult, « Titre foncier ou moulkia », 7 juin 2026.
• Office des changes, brochure sur les facilités accordées aux MRE, présentée par Bladi.net le 3 mai 2021.
• Agence du revenu du Canada, Questions et réponses au sujet du formulaire T1135.
• Gouvernement du Québec, Apostille.

Informations vérifiées le 2 novembre 2026.