Louer son appartement au Maroc quand on vit au Canada

Vous avez un appartement à Rabat, Tanger ou Marrakech et vous vivez au Québec ? Louer son appartement au Maroc quand on vit à l’étranger permet de couvrir les charges et de garder le bien occupé, mais cela crée des obligations des deux côtés de l’Atlantique. Ce guide fait le tour du bail, de la gestion à distance, de l’impôt au Maroc et au Canada, et de l’assurance.

Avant de mettre en location : les vérifications de base

• Le titre de propriété : assurez-vous que le bien est bien à votre nom (certificat de propriété de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie, ANCFCC, pour un bien immatriculé). Si le bien vient d’un héritage non réglé, louer sans l’accord des autres héritiers expose à des conflits : voyez notre guide sur la succession au Maroc depuis l’étranger.
• La copropriété : lisez le règlement de copropriété et réglez les charges auprès du syndic ; certaines résidences encadrent la location de courte durée.
• Le type de location : location longue durée vide ou meublée, ou location saisonnière. Le régime juridique, la fiscalité et le travail de gestion ne sont pas les mêmes.
• Un compte au Maroc pour encaisser les loyers et payer les charges : voyez comment ouvrir un compte bancaire au Maroc depuis l’étranger.

Le bail : votre première protection

Au Maroc, les rapports entre bailleurs et locataires de locaux à usage d’habitation sont encadrés par la loi n° 67-12. Quand on vit de l’autre côté de l’Atlantique, un bail écrit et précis est indispensable. Il doit au minimum prévoir :

• l’identité complète des parties et la désignation exacte du logement ;
• le montant du loyer, les charges, la date et le mode de paiement (virement de préférence, pour garder une trace) ;
• le dépôt de garantie et les conditions de sa restitution ;
• la durée, les conditions de révision du loyer et de résiliation ;
• un état des lieux d’entrée signé, idéalement avec photos datées, annexé au bail.

Les délais de préavis, la révision du loyer et les procédures en cas d’impayés sont fixés par la loi. Faites relire ou rédiger le bail par un notaire ou un avocat au Maroc plutôt que de recopier un modèle trouvé en ligne.

Gérer à distance sans mauvaises surprises

Trois formules existent, avec chacune ses compromis :

Dans tous les cas, donnez à votre mandataire un mandat ou une procuration écrite qui précise ce qu’il peut faire (signer le bail, encaisser, engager des réparations jusqu’à un montant fixé). Une procuration se prépare avec un notaire ou auprès du consulat : les démarches consulaires sont présentées sur consulat.ma. Exigez un relevé périodique des loyers encaissés et des dépenses : il vous servira aussi pour vos déclarations d’impôt.

Si vous cherchez plutôt à louer une maison ou une villa au Maroc, ou à comparer les loyers pratiqués, kiwi.rent, la plateforme de location de maisons et villas au Maroc, donne un bon aperçu du marché.

L’impôt sur les loyers au Maroc

Selon l’article VI de la convention fiscale Canada–Maroc, le revenu d’un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve. Vos loyers marocains relèvent donc de l’impôt sur le revenu marocain, au titre des revenus fonciers, même si vous résidez au Canada.

• Les revenus fonciers se déclarent auprès de la Direction générale des impôts (DGI), qui propose des services en ligne aux contribuables.
• Lorsque le locataire est une entreprise ou une autre personne morale, une retenue à la source peut s’appliquer : vérifiez qui la verse et ce qu’il vous reste à déclarer.
• Les taux, les seuils et les échéances changent avec les lois de finances : nous ne les reproduisons pas ici. Consultez la DGI ou un comptable marocain avant votre première déclaration.
• Des taxes locales liées au logement peuvent aussi s’appliquer au propriétaire : renseignez-vous auprès de votre commune.

Conservez toutes les quittances et les avis d’imposition marocains : sans eux, vous ne pourrez pas demander de crédit d’impôt au Canada.

Et au Canada : déclarer les loyers marocains

Un résident du Canada déclare ses revenus de toutes provenances, y compris les loyers d’un bien à l’étranger. Notre guide sur la convention fiscale Canada–Maroc détaille la logique générale. En pratique :

1. Déclarez le loyer au fédéral avec le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles, en convertissant les montants en dollars canadiens. Au Québec, déclarez aussi ces revenus dans votre déclaration provinciale.
2. Déduisez les dépenses admissibles selon les règles canadiennes (charges, entretien, frais de gestion, etc.) : elles ne sont pas forcément identiques aux règles marocaines.
3. Demandez le crédit pour impôt étranger pour l’impôt marocain payé : formulaire T2209 au fédéral, TP-772 au Québec. Le crédit est généralement limité au moins élevé de l’impôt étranger payé et de l’impôt canadien dû sur ce revenu.
4. Vérifiez le formulaire T1135 : selon l’ARC, un bien loué avec une attente raisonnable de profit est un bien étranger déterminé ; si le coût total de vos biens étrangers (comptes compris) dépasse 100 000 $ à un moment de l’année, la déclaration est obligatoire. Une résidence utilisée surtout à des fins personnelles en est exclue.

Pour convertir vos loyers en dollars, notre convertisseur de devises dirham donne un repère ; gardez le taux exact utilisé dans vos dossiers.

Assurance : ne pas rester couvert « comme occupant »

Un contrat souscrit quand vous occupiez le logement ne couvre pas forcément la location. Prévenez votre assureur marocain que le bien est loué et vérifiez :

• la garantie dégâts des eaux et incendie, et la responsabilité civile du propriétaire non occupant ;
• les exclusions en cas de location meublée ou saisonnière ;
• que le bail impose au locataire d’assurer sa propre responsabilité.

Questions fréquentes

Dois-je payer l’impôt deux fois sur mes loyers ?

Non, en principe. Le Maroc impose les loyers, le Canada aussi, mais le crédit pour impôt étranger réduit l’impôt canadien du montant de l’impôt marocain, dans certaines limites.

Puis-je louer à des touristes à la nuitée ?

La location saisonnière obéit à des règles propres (copropriété, autorisations, fiscalité). Renseignez-vous auprès de la commune, de la DGI et du syndic avant de vous lancer.

Qui peut signer le bail à ma place ?

Une personne munie d’un mandat ou d’une procuration écrite qui l’autorise expressément à louer en votre nom.

Faut-il un comptable dans les deux pays ?

C’est souvent le plus sûr : un comptable au Maroc pour la déclaration des revenus fonciers, et un au Canada pour le T776, le crédit d’impôt et le T1135.

Sources

• Ministère des Finances du Canada : Convention entre le Canada et le Maroc (1975), article VI
• Agence du revenu du Canada : formulaire T776 ; formulaire T2209 ; Questions et réponses au sujet du formulaire T1135
• Agence du revenu du Canada : Résidents de fait – séjour temporaire à l’étranger
• Revenu Québec : Crédit pour impôt étranger
• Royaume du Maroc : loi n° 67-12 sur les rapports contractuels entre bailleurs et locataires ; Direction générale des impôts (revenus fonciers)

Informations vérifiées le 2 novembre 2026. Les règles changent : confirmez toujours auprès de l’organisme concerné avant une démarche.