Titre foncier au Maroc : le vérifier avant d’acheter

Acheter un appartement ou un terrain au Maroc depuis Montréal, c’est souvent acheter sur plan, sur photos ou sur la parole d’un proche. Avant tout engagement, il faut vérifier le titre foncier : qui est vraiment propriétaire, le bien est-il hypothéqué, une procédure est-elle en cours ? Voici comment faire, même à distance.

Titre foncier ou terrain non immatriculé : deux mondes

Le bien immatriculé (titre foncier)

L’immatriculation, régie par le dahir du 12 août 1913 tel que modifié, place l’immeuble sous un régime de publicité tenu par la conservation foncière. Trois règles comptent pour l’acheteur :

• Article 62 : le titre foncier est définitif et inattaquable ; il constitue le point de départ unique des droits réels existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation.
• Article 65 : les actes qui créent, transmettent ou modifient un droit réel doivent être rendus publics par une inscription sur le titre foncier.
• Article 66 : un droit réel n’existe, à l’égard des tiers, qu’à partir de son inscription.

Autrement dit, ce qui n’est pas inscrit sur le titre ne vous est en principe pas opposable, et ce qui est inscrit (une hypothèque, une saisie) vous suivra si vous ne le faites pas lever avant l’achat.

Le bien non immatriculé (melk, melkia, actes adoulaires)

Une partie des terrains, surtout en milieu rural ou dans les anciens quartiers, n’est pas immatriculée. La propriété y est établie par des actes dressés par des adoul, notamment l’acte de notoriété de propriété appelé « melkia », et par la possession. Cette preuve peut être contestée : héritiers oubliés, limites imprécises, ventes successives non claires.

Il existe un entre-deux : le bien en cours d’immatriculation (réquisition déposée). Pendant la procédure, des tiers peuvent former opposition, notamment au moment du bornage. Tant que le titre n’est pas établi, le risque reste réel.

Le certificat de propriété de l’ANCFCC

L’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) délivre le certificat de propriété d’un bien immatriculé. Au 2 novembre 2026, son portail propose de commander ce certificat en ligne, de suivre la commande et de vérifier l’authenticité d’un document délivré. Vous aurez besoin du numéro de titre foncier.

Obtenez votre propre certificat, récent, plutôt que de vous fier à une copie remise par le vendeur. Lisez-le ligne par ligne :

• Propriétaire(s) inscrit(s) : le nom doit correspondre exactement au vendeur. Plusieurs noms signifient une indivision : tous devront signer.
• Désignation : adresse, superficie, consistance (terrain, appartement, villa) et cohérence avec ce que vous visitez.
• Hypothèques : le créancier et le rang ; une mainlevée devra être inscrite avant ou lors de la vente.
• Charges et servitudes : droit de passage, usufruit, droits d’un tiers.
• Saisies, oppositions, inscriptions provisoires : elles peuvent bloquer ou retarder la vente.

L’ANCFCC propose aussi le service Mohafadati, qui alerte le propriétaire par courriel ou SMS des opérations inscrites sur son titre. Une fois acheteur, c’est une protection utile quand on vit à l’étranger.

Le rôle du notaire (et des adoul)

Selon l’article 4 de la loi n° 39-08 relative au code des droits réels, les actes qui transfèrent la propriété d’un immeuble doivent être dressés, sous peine de nullité, par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat habilité. Pour un acheteur à distance, le notaire est l’interlocuteur clé :

1. il consulte la conservation foncière et vérifie la situation juridique du bien ;
2. il contrôle l’identité et la capacité du vendeur, et le consentement de tous les indivisaires ;
3. il vérifie les autorisations d’urbanisme utiles (permis, conformité) avec vous ;
4. il conserve les fonds jusqu’à la signature et fait inscrire la vente sur le titre foncier.

Pour un bien non immatriculé, la vente passe souvent par des adoul. Faites alors examiner la chaîne d’actes par un avocat ou un notaire, et envisagez une immatriculation après l’achat.

Check-list avant de signer

• Numéro de titre foncier obtenu et certificat de propriété récent en main.
• Identité du vendeur identique au propriétaire inscrit.
• Aucune hypothèque non levée, saisie ou opposition en cours.
• Tous les héritiers ou copropriétaires d’accord, par écrit.
• Permis de construire et certificat de conformité vérifiés pour un bien bâti.
• Fonds versés au notaire, jamais en espèces ni directement au vendeur.

Pour la suite du parcours (financement, frais, procuration), lisez notre guide pour acheter un bien immobilier au Maroc depuis l’étranger et estimez votre budget avec l’outil frais d’achat immobilier au Maroc. Si votre projet vise la métropole économique, casablanca.estate, le portail immobilier de Casablanca, permet de repérer des biens à faire ensuite vérifier par un notaire.

Questions fréquentes

Puis-je obtenir le certificat de propriété depuis le Canada ?

Oui : l’ANCFCC propose la commande en ligne avec le numéro de titre foncier. Un notaire ou un mandataire peut aussi l’obtenir pour vous.

Une melkia suffit-elle pour acheter en toute sécurité ?

Elle prouve une propriété présumée, qui reste contestable. Faites vérifier les actes par un professionnel et préférez un bien immatriculé.

Le vendeur m’a envoyé une copie du titre : est-ce suffisant ?

Non. Une copie peut être ancienne ou incomplète. Commandez votre propre certificat récent et vérifiez son authenticité.

Que faire si le bien est hypothéqué ?

La vente reste possible, mais la mainlevée doit être organisée par le notaire, le plus souvent en payant le créancier sur le prix de vente.

Sources

• ANCFCC : portail des services en ligne (certificat de propriété : commander, suivre, vérifier ; Mohafadati) ; tableau des formalités de la conservation foncière
• Ministère de la Justice du Maroc (portail Adala) : dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles, tel que modifié par la loi n° 14-07 (articles 1, 62, 65 et 66)
• Royaume du Maroc : loi n° 39-08 relative au code des droits réels, article 4

Informations vérifiées le 2 novembre 2026. Les règles changent : confirmez toujours auprès de l’organisme concerné avant une démarche.