Vendre un bien immobilier au Maroc depuis le Canada
Vendre un bien au Maroc depuis le Canada : procuration, notaire, impôt sur les profits fonciers, exonérations, quitus fiscal et rapatriement du prix.
L’essentiel
- Vous pouvez vendre sans vous déplacer, grâce à une procuration rédigée dans la forme exigée par le notaire marocain.
- La vente doit être constatée par un acte authentique (notaire, adoul) ou un acte à date certaine rédigé par un avocat habilité, sous peine de nullité (loi n° 39-08, article 4).
- Le gain est imposable au Maroc (impôt sur le revenu au titre des profits fonciers) et doit aussi être déclaré au Canada, avec un crédit pour l’impôt marocain.
- Le rapatriement du prix vers le Canada dépend surtout de la façon dont l’achat a été financé : gardez les preuves d’entrée de devises.
Un appartement hérité à Fès, une maison achetée il y a quinze ans à Agadir : vendre un bien immobilier au Maroc depuis l’étranger est courant chez les Marocains du Canada. La démarche se fait très bien à distance, à condition de préparer trois dossiers en parallèle : juridique (procuration, titre, acte), fiscal (impôt sur le profit, quitus) et bancaire (rapatriement du prix).
Les grandes étapes d’une vente à distance
| Étape | Qui s’en occupe | À préparer |
|---|---|---|
| 1. Vérifier le titre | Vous ou le notaire | Certificat de propriété récent (ANCFCC) ou actes adoulaires si le bien n’est pas immatriculé |
| 2. Donner procuration | Vous, au Canada | Procuration spéciale de vente, pièces d’identité |
| 3. Signer le compromis | Mandataire, notaire | Prix, conditions suspensives, calendrier |
| 4. Régler la fiscalité | Notaire, comptable | Acte d’achat, factures de travaux, attestations fiscales |
| 5. Signer l’acte définitif | Mandataire, notaire | Quitus et attestations, mainlevée d’hypothèque s’il y a lieu |
| 6. Rapatrier le prix | Vous, la banque | Preuves du financement d’origine en devises |
La procuration : vendre sans prendre l’avion
Le mandataire (un proche, un avocat) signera à votre place. La procuration doit être spéciale : elle désigne le bien (numéro de titre foncier), autorise la vente, fixe éventuellement un prix minimum et permet d’encaisser le prix et de signer les documents fiscaux.
- Demandez d’abord au notaire marocain le modèle et la forme qu’il exige : procuration signée au consulat du Maroc, ou devant un notaire canadien puis authentifiée pour être utilisée au Maroc.
- Les services consulaires et la prise de rendez-vous sont présentés sur consulat.ma et rdv.consulat.ma. Notre guide du rendez-vous au consulat du Maroc à Montréal vous aide à préparer la visite.
- En cas d’indivision (plusieurs héritiers), chaque copropriétaire doit consentir à la vente ou donner sa propre procuration.
Le rôle du notaire
Selon l’article 4 de la loi n° 39-08 relative au code des droits réels, les actes qui transfèrent la propriété d’un immeuble doivent être dressés, sous peine de nullité, par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat habilité. En pratique, la plupart des ventes passent par un notaire, qui :
- vérifie le titre, les hypothèques et les oppositions auprès de la conservation foncière ;
- rédige le compromis puis l’acte de vente ;
- s’occupe en général des formalités fiscales et de l’inscription de la vente sur le titre foncier : selon le dahir sur l’immatriculation, un droit réel n’existe à l’égard des tiers qu’à partir de son inscription.
Si le bien vient d’une succession, le partage et l’inscription des héritiers doivent être réglés avant la vente : voyez notre guide sur la succession au Maroc depuis l’étranger.
L’impôt sur les profits immobiliers au Maroc (TPI)
Ce que l’on appelle couramment la « TPI » correspond aujourd’hui à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. La convention fiscale Canada–Maroc (article XIII) confirme que le gain sur un immeuble situé au Maroc est imposable au Maroc, même si vous résidez au Canada.
- Le principe : l’impôt porte sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ajusté de certains frais et travaux justifiés. Le Code général des impôts prévoit aussi un minimum d’imposition calculé sur le prix de vente, dû même sans gain.
- Les cas d’exonération existent, notamment pour la vente d’un logement occupé à titre d’habitation principale pendant une durée minimale, et pour les ventes dont la valeur totale sur l’année reste sous un certain seuil. Leurs conditions précises (durée, seuil, situation particulière des Marocains résidant à l’étranger) changent avec les lois de finances.
- Conseil : demandez au notaire ou à la Direction générale des impôts (DGI) un calcul et la confirmation de votre éventuelle exonération avant de signer le compromis. Gardez toutes les factures de travaux : sans justificatif, ils ne réduisent pas le gain.
Nous ne publions volontairement aucun taux ni seuil ici : vérifiez-les auprès de la DGI à la date de votre vente.
Le quitus fiscal et les attestations
Avant la signature de l’acte, le notaire doit obtenir les attestations prouvant que les impôts et taxes liés au bien sont réglés. On parle couramment de « quitus fiscal ». Des arriérés de taxes locales peuvent bloquer la vente : vérifiez votre situation à l’avance auprès de la commune et de la Trésorerie, et régularisez avant le compromis. Si le bien est hypothéqué, prévoyez aussi la mainlevée.
Côté canadien : déclarer la vente
- Un résident du Canada déclare ses revenus de toutes provenances : le gain réalisé au Maroc se déclare au Canada, en dollars canadiens, selon les règles canadiennes sur les gains en capital.
- L’impôt marocain payé ouvre droit au crédit pour impôt étranger (formulaire T2209 au fédéral, TP-772 au Québec), généralement limité au moins élevé de l’impôt étranger payé et de l’impôt canadien sur ce gain.
- Le calcul canadien (coût d’origine converti au taux de l’époque, résidence principale, bien hérité) diffère du calcul marocain : faites-le faire par un comptable.
- Si le bien était loué, il pouvait entrer dans le formulaire T1135 (biens étrangers dont le coût total dépasse 100 000 $). L’année de la vente reste à déclarer.
Rapatrier le prix de vente au Canada
La réglementation des changes marocaine, fixée par l’Office des changes, lie le rapatriement au financement d’origine : un bien acheté avec des devises transférées de l’étranger, preuves bancaires à l’appui, permet en principe de retransférer le produit de la vente. Un bien acheté en dirhams ordinaires ou reçu en héritage relève de règles différentes, examinées par la banque au cas par cas.
Rassemblez avant la vente : l’acte d’achat, les avis de virement de l’époque, les attestations bancaires d’entrée de devises, l’acte de vente et les attestations fiscales. Au Canada, les institutions financières déclarent les télévirements internationaux de 10 000 $ ou plus à CANAFE et à l’ARC : c’est normal, gardez simplement vos justificatifs.
Questions fréquentes
Puis-je vendre un bien hérité sans revenir au Maroc ?
Oui, si la succession est réglée et que chaque héritier signe ou donne procuration. Le notaire vous indiquera les pièces à fournir.
Qui paie l’impôt sur le profit foncier ?
Le vendeur. Le notaire en organise souvent la déclaration et le paiement au moment de la vente.
Vais-je payer l’impôt deux fois ?
En principe non : le Canada accorde un crédit pour l’impôt marocain, dans les limites de la loi canadienne.
Combien de temps prend une vente à distance ?
Cela dépend du titre, des héritiers et des attestations fiscales. Prévoyez de la marge et commencez par la procuration.
Sources
- Royaume du Maroc : loi n° 39-08 relative au code des droits réels (article 4) ; dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles, tel que modifié (articles 65 et 66)
- Ministère des Finances du Canada : Convention entre le Canada et le Maroc (1975), article XIII
- Agence du revenu du Canada : formulaire T2209 ; Questions et réponses sur le formulaire T1135 ; Déclaration des télévirements
- Revenu Québec : Crédit pour impôt étranger
- Direction générale des impôts (DGI) et Office des changes du Maroc : règles fiscales et de change en vigueur
Informations vérifiées le 2 novembre 2026. Les règles changent : confirmez toujours auprès de l’organisme concerné avant une démarche.
Information générale. Ce guide est vérifié à la date indiquée, mais les procédures, frais et délais peuvent changer. Confirmez toujours auprès du consulat ou du service officiel concerné. Pour une situation personnelle (succession, fiscalité, immigration), consultez un professionnel autorisé.
