بيع عقار في المغرب انطلاقًا من كندا

شقة موروثة في فاس، أو منزل اشتُري قبل خمس عشرة سنة في أكادير: بيع عقار في المغرب من الخارج أمر شائع لدى مغاربة كندا. ويمكن إنجاز العملية عن بعد بشكل جيد، شريطة إعداد ثلاثة ملفات بالتوازي: قانوني (الوكالة، السند، العقد)، وضريبي (الضريبة على الربح، الإبراء)، وبنكي (تحويل الثمن).

المراحل الكبرى للبيع عن بعد

الوكالة: البيع دون ركوب الطائرة

سيوقّع الوكيل (قريب، محامٍ) نيابة عنك. يجب أن تكون الوكالة خاصة: تحدد العقار (رقم الرسم العقاري)، وتأذن بالبيع، وتحدد عند الاقتضاء ثمنًا أدنى، وتسمح بقبض الثمن وتوقيع الوثائق الضريبية.

• اطلب أولًا من الموثق المغربي النموذج والشكل الذي يشترطه: وكالة موقعة في قنصلية المغرب، أو أمام موثق كندي ثم يُصادق عليها لاستعمالها في المغرب.
• الخدمات القنصلية وحجز المواعيد معروضة على consulat.ma وrdv.consulat.ma. ويساعدك دليلنا حول موعد القنصلية العامة للمملكة المغربية في مونتريال على التحضير للزيارة.
• في حالة الشياع (عدة ورثة)، يجب على كل مالك على الشياع الموافقة على البيع أو منح وكالته الخاصة.

دور الموثق

وفق المادة 4 من القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، يجب أن تُحرَّر التصرفات الناقلة لملكية العقار، تحت طائلة البطلان، بمحرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يحرره محامٍ مقبول. وعمليًا، تمر أغلب البيوع عبر موثق، يقوم بما يلي:

• التحقق من السند والرهون والتعرضات لدى المحافظة العقارية؛
• تحرير الوعد بالبيع ثم عقد البيع؛
• التكفل عمومًا بالإجراءات الضريبية وتقييد البيع في الرسم العقاري: وفق ظهير التحفيظ العقاري، لا يكون للحق العيني وجود تجاه الغير إلا ابتداءً من تقييده.

إذا كان العقار ناتجًا عن تركة، فيجب تسوية القسمة وتقييد الورثة قبل البيع: اطلع على دليلنا حول الإرث في المغرب من الخارج.

الضريبة على الأرباح العقارية في المغرب (TPI)

ما يُسمى عادةً «TPI» يقابل اليوم الضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية. وتؤكد الاتفاقية الضريبية بين كندا والمغرب (المادة الثالثة عشرة) أن الربح المحقق من عقار يوجد في المغرب خاضع للضريبة في المغرب، حتى لو كنت مقيمًا في كندا.

• المبدأ: تُفرض الضريبة على الفرق بين ثمن البيع وثمن الاقتناء، معدَّلًا ببعض المصاريف والأشغال المثبتة. وتنص المدونة العامة للضرائب أيضًا على حد أدنى للضريبة يُحتسب على أساس ثمن البيع، ويكون مستحقًا حتى في غياب الربح.
• حالات الإعفاء موجودة، لا سيما بالنسبة لبيع مسكن مشغول كسكن رئيسي لمدة دنيا، وللبيوع التي تظل قيمتها الإجمالية خلال السنة دون سقف معين. وتتغير شروطها الدقيقة (المدة، السقف، الوضعية الخاصة لمغاربة العالم) مع قوانين المالية.
• نصيحة: اطلب من الموثق أو من المديرية العامة للضرائب (DGI) حسابًا وتأكيدًا لإعفائك المحتمل قبل توقيع الوعد بالبيع. واحتفظ بجميع فواتير الأشغال: فبدون إثبات، لا تُخفِّض الربح.

لا ننشر هنا عمدًا أي سعر أو سقف: تحقق منها لدى المديرية العامة للضرائب في تاريخ بيعك.

الإبراء الضريبي والشهادات

قبل توقيع العقد، يجب على الموثق الحصول على الشهادات التي تثبت أداء الضرائب والرسوم المرتبطة بالعقار. ويُسمى ذلك عادةً «الإبراء الضريبي». قد تعرقل المتأخرات من الرسوم المحلية عملية البيع: تحقق من وضعيتك مسبقًا لدى الجماعة والخزينة، وقم بالتسوية قبل الوعد بالبيع. وإذا كان العقار مرهونًا، فخطط أيضًا لرفع اليد عن الرهن.

من الجانب الكندي: التصريح بالبيع

• يصرّح المقيم في كندا بدخوله من جميع المصادر: الربح المحقق في المغرب يُصرَّح به في كندا، بالدولار الكندي، وفق القواعد الكندية المتعلقة بالأرباح الرأسمالية.
• الضريبة المغربية المؤداة تخول الحق في الخصم الضريبي الأجنبي (الاستمارة T2209 على المستوى الفيدرالي، وTP-772 في كيبيك)، وهو محدود عمومًا في الأقل من بين الضريبة الأجنبية المؤداة والضريبة الكندية على هذا الربح.
• الحساب الكندي (التكلفة الأصلية المحولة بسعر صرف تلك الفترة، السكن الرئيسي، العقار الموروث) يختلف عن الحساب المغربي: اعهد به إلى محاسب.
• إذا كان العقار مُكرى، فقد يكون مشمولًا بالاستمارة T1135 (الأملاك الأجنبية التي تتجاوز تكلفتها الإجمالية 100 000 دولار كندي). وتبقى سنة البيع واجبة التصريح.

تحويل ثمن البيع إلى كندا

يربط تنظيم الصرف المغربي، الذي يحدده مكتب الصرف، التحويل بالتمويل الأصلي: العقار المشترى بعملة أجنبية محوّلة من الخارج، مع الإثباتات البنكية، يسمح من حيث المبدأ بإعادة تحويل حصيلة البيع. أما العقار المشترى بالدرهم العادي أو المتلقى بالإرث فيخضع لقواعد مختلفة، يدرسها البنك حالة بحالة.

اجمع قبل البيع: عقد الشراء، وإشعارات التحويل في تلك الفترة، والشهادات البنكية لدخول العملة الأجنبية، وعقد البيع، والشهادات الضريبية. وفي كندا، تصرّح المؤسسات المالية بالتحويلات البرقية الدولية التي تبلغ 10 000 دولار كندي أو أكثر لدى مركز تحليل المعاملات والتقارير المالية في كندا (CANAFE) ووكالة الإيرادات الكندية (ARC): هذا أمر عادي، احتفظ فقط بإثباتاتك.

أسئلة شائعة

هل يمكنني بيع عقار موروث دون العودة إلى المغرب؟

نعم، إذا كانت التركة مسوّاة وكان كل وارث يوقّع أو يمنح وكالة. وسيحدد لك الموثق الوثائق المطلوبة.

من يؤدي الضريبة على الربح العقاري؟

البائع. وغالبًا ما ينظم الموثق التصريح بها وأداءها عند البيع.

هل سأؤدي الضريبة مرتين؟

من حيث المبدأ لا: تمنح كندا خصمًا مقابل الضريبة المغربية، في حدود القانون الكندي.

كم تستغرق عملية البيع عن بعد؟

يتوقف ذلك على السند والورثة والشهادات الضريبية. خصص هامشًا زمنيًا وابدأ بالوكالة.

المصادر

• المملكة المغربية: القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (المادة 4)؛ ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما تم تغييره (الفصلان 65 و66)
• وزارة المالية الكندية: الاتفاقية بين كندا والمغرب (1975)، المادة الثالثة عشرة
• وكالة الإيرادات الكندية: الاستمارة T2209؛ أسئلة وأجوبة حول الاستمارة T1135؛ التصريح بالتحويلات البرقية
• إيرادات كيبيك (Revenu Québec): الخصم الضريبي الأجنبي
• المديرية العامة للضرائب (DGI) ومكتب الصرف بالمغرب: القواعد الضريبية وقواعد الصرف الجاري بها العمل

معلومات تم التحقق منها بتاريخ 2 نونبر 2026. القواعد تتغير: تأكد دائمًا من الجهة المعنية قبل أي إجراء.