شراء عقار في المغرب من الخارج: الخطوات والمصاريف

شقة للعطلة، أو منزل للتقاعد، أو أرض للبناء: شراء عقار في المغرب انطلاقًا من كندا مشروع شائع لدى مغاربة العالم، لكنه أيضًا أرض خصبة للمفاجآت غير السارة. إليك المراحل بالترتيب، والمصاريف المتوقعة، والاحتياطات المهمة عند الشراء عن بعد.

هذا الدليل إخباري. ولا يغني عن مواكبة موثق أو محامٍ في المغرب، ولا عن نصائح مختص في الضرائب في كندا.

المرحلة 1: التحقق من الوضعية القانونية للعقار

عقار محفّظ أم غير محفّظ؟

في المغرب، يمكن أن يكون العقار محفّظًا (رسم عقاري، وفق النظام المنبثق عن ظهير 12 غشت 1913، كما عُدّل بالقانون رقم 14-07) أو غير محفّظ، وغالبًا ما يُثبت بـالملكية، وهي رسم يحرره العدول.

• الرسم العقاري، الذي تمسكه الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، يحدد القطعة ومالكها والحقوق المقيدة (الرهون، الارتفاقات). وهو حجة في مواجهة الجميع.
• الملكية ليست لها هذه القوة: إذ يمكن أن يطعن فيها الغير الذي يدّعي حقًا سابقًا. ولا تقبلها البنوك عمومًا ضمانًا لقرض، وإعادة البيع تكون أصعب.

بالنسبة للشراء عن بعد، العقار المحفّظ أكثر أمانًا بكثير. وإذا لم يكن العقار محفّظًا، فاستشر مختصًا قبل التوقيع على أي شيء.

طلب شهادة الملكية

اطلب من البائع رقم الرسم العقاري، ثم احصل على شهادة الملكية من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (التكلفة: 100 درهم). تحقق من أن البائع هو فعلًا المالك المقيد، واكتشف الرهون أو الحجوزات أو التعرضات. وإذا كان العقار في ملكية عدة ورثة أو ملاك على الشياع، فاطلب من الموثق التحقق من توقيع جميع ذوي الحقوق.

المرحلة 2: اختيار المهني الذي سيحرر العقد

تفرض المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، تحت طائلة البطلان، أن تُحرَّر العقود الناقلة للملكية في محرر رسمي (موثق أو عدول) أو في محرر ثابت التاريخ يحرره محامٍ مقبول للترافع أمام محكمة النقض. وبالنسبة لعقار محفّظ، يلجأ كثير من المشترين من مغاربة العالم إلى موثق، يمكنه أيضًا الاحتفاظ بالأموال في حساب الودائع.

لا توجد تعريفة رسمية منشورة لأتعاب الموثقين في المغرب: اطلب عرض أسعار مكتوبًا ومفصلًا قبل الالتزام، وقارن.

المرحلة 3: الوعد بالبيع

يحدد الوعد بالبيع الاتفاق قبل العقد النهائي. اطلب من الموثق تحريره بدلًا من توقيع مجرد ورقة بين أفراد. ويجب أن يحدد على الأقل:

• التعيين الدقيق للعقار ورقم رسمه العقاري؛
• الثمن وجدول الأداء؛
• الشروط الواقفة (الحصول على القرض، رفع اليد عن رهن، إلخ)؛
• عواقب التراجع.

ادفع التسبيق في حساب الودائع لدى الموثق، ولا تدفعه أبدًا مباشرة للبائع أو لوسيط.

المرحلة 4: تمويل الشراء

بأموالك من كندا

الأداء بالعملة الأجنبية، عن طريق التحويل البنكي، هو الطريق الأكثر أمانًا. ويشير مكتب الصرف إلى أن مغاربة العالم الذين يستثمرون في المغرب بعملات أجنبية يمكنهم، وفق شروط، تحويل مداخيل استثمارهم وناتج تفويته، بما في ذلك فائض القيمة. مرّر الأموال عبر حساب بالعملات الأجنبية أو بالدرهم القابل للتحويل واحتفظ بإشعارات التحويل: ستفيدك يوم تريد إعادة البيع وإعادة الأموال إلى الخارج. وخيارات الإرسال مفصلة في دليلنا تحويل الأموال من كندا إلى المغرب.

بقرض مغربي

تقترح البنوك المغربية قروضًا عقارية لمغاربة العالم. وكان كتيب لمكتب الصرف نُقل في 2021 يشير إلى إمكانية منح قروض بالدرهم لشراء أو بناء مسكن، شريطة المساهمة بما لا يقل عن 30 % من الثمن بالعملة الأجنبية؛ تحقق لدى بنكك هل لا يزال هذا الشرط ساريًا. ويحدد كل بنك نسبة التمويل والمدة وسعر الفائدة.

تجنب أداء جزء من الثمن «يدًا بيد». فإلى جانب خطر النزاع، ينص قانون المالية 2026 (القانون رقم 50-25)، بالنسبة للعقود المبرمة ابتداءً من 1 يوليوز 2026، على زيادة بنسبة 2 % في واجبات التسجيل على الجزء المؤدى نقدًا عندما يتجاوز الثمن 300 000 درهم. ولا تُطبَّق هذه الزيادة عندما يرد قرض بنكي في العقد.

المرحلة 5: التوقيع عن بعد بواسطة وكالة

إذا لم تتمكن من الحضور إلى المغرب للتوقيع، يمكنك منح وكالة. ويمكن تحريرها في قنصلية المغرب، أو أمام موثق في كندا ثم تذييلها بالأبوستيل وترجمتها إلى العربية عند الحاجة. احصر نطاقها: عقد واحد، وعقار محدد برسمه العقاري، وبائع مسمّى، وثمن أقصى. وتحقق مع الموثق المغربي من الشكل الذي سيقبله. ولتذييل وثيقة موثقة في كيبيك بالأبوستيل، انظر صفحة الأبوستيل (Apostille) لحكومة كيبيك.

المرحلة 6: العقد النهائي والتقييد في الرسم العقاري

يحرر الموثق عقد البيع، ويستخلص المصاريف، ويسجّل العقد ويقيّده لدى المحافظة العقارية. ولا تصبح مالكًا في مواجهة الجميع إلا بعد هذا التقييد في الرسم العقاري. اطلب شهادة ملكية جديدة باسمك بعد إتمام التقييد.

المصاريف المتوقعة

• واجبات التسجيل: 4 % من الثمن بالنسبة للعقار المبني؛ 5 % للأرض العارية؛ 3 % للبيع الأول لسكن اجتماعي أو منخفض القيمة العقارية.
• الزيادة: +2 % على الجزء المؤدى نقدًا إذا تجاوز الثمن 300 000 درهم (العقود ابتداءً من 1 يوليوز 2026، إلا إذا ورد قرض بنكي في العقد).
• المحافظة العقارية (الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية): 1,5 % من الثمن + 100 درهم عن كل عقار، بحد أدنى 500 درهم.
• شهادة الملكية: 100 درهم.
• أتعاب الموثق: لا توجد تعريفة رسمية منشورة؛ اطلب عرض أسعار.

للحصول على تقدير بالأرقام حسب ثمن الشراء، استعمل حاسبة مصاريف شراء العقار في المغرب.

بعد الشراء: التزاماتك في كندا

إذا كنت مقيمًا في كندا لأغراض الضريبة، تطلب منك وكالة الإيرادات الكندية (ARC) تقديم الاستمارة T1135 عندما تتجاوز التكلفة الإجمالية لممتلكاتك الأجنبية المحددة 100 000 دولار. والعقار المستعمل أساسًا لأغراض شخصية (مثل مسكن للعطلة تشغله) لا يدخل ضمنها؛ أما العقار المؤجر بهدف الربح فيدخل ضمنها عمومًا. ويجب أيضًا التصريح بمداخيل الكراء ذات المصدر الأجنبي. راجع وضعك مع مختص في الضرائب.

أسئلة شائعة

هل يمكن لكندي غير مغربي أن يشتري؟

يستهدف هذا الدليل مغاربة العالم. وإذا لم يكن المشتري يحمل الجنسية المغربية، أو حسب طبيعة العقار، فقد تُطبَّق قواعد خاصة: اطلب من موثق التحقق من حالتك.

هل يمكنني شراء عقار على الشياع مع إخوتي وأخواتي؟

نعم، لكن الشياع غير المنظم جيدًا يخلق عراقيل عند البيع أو الإرث. اطلب تحديد حصة كل واحد في العقد.

أريد العودة للعيش في المغرب: ماذا ينبغي أن أتوقع أيضًا؟

انظر أداتنا ميزانية العودة إلى المغرب ودليلنا حول السيارة والجمارك عند العودة.

المصادر

• المدونة العامة للضرائب بالمغرب: واجبات التسجيل (4 %، 5 %، 3 %).
• قانون المالية 2026 (القانون رقم 50-25): زيادة بنسبة 2 % على جزء الثمن المؤدى نقدًا فوق 300 000 درهم، بالنسبة للعقود ابتداءً من 1 يوليوز 2026.
• الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية: رسوم المحافظة العقارية (1,5 % + 100 درهم، بحد أدنى 500 درهم) وشهادة الملكية (100 درهم).
• القانون رقم 39-08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، المادة 4؛ ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما عُدّل بالقانون رقم 14-07.
• LesMRE.com، «شراء عقار في المغرب من الخارج»، محدَّث في أكتوبر 2026.
• ReaConsult، «الرسم العقاري أم الملكية»، 7 يونيو 2026.
• مكتب الصرف، كتيب حول التسهيلات الممنوحة لمغاربة العالم، قدّمه موقع Bladi.net بتاريخ 3 ماي 2021.
• وكالة الإيرادات الكندية، أسئلة وأجوبة حول الاستمارة T1135.
• حكومة كيبيك، الأبوستيل (Apostille).

معلومات تم التحقق منها بتاريخ 2 نونبر 2026. القواعد تتغير: تأكد دائمًا من الجهة المعنية قبل أي إجراء.