Louer son bien au Maroc depuis le Canada : impôts et gestion
Louer son bien au Maroc depuis le Canada : impôt sur les loyers au Maroc, déclaration canadienne, T1135, bail et gestion à distance.
L’essentiel
- Les loyers d’un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, même si vous résidez au Canada.
- Au Maroc, les revenus fonciers bruts sont soumis à un taux libératoire de 10 % lorsque leur montant annuel est inférieur à 120 000 DH, et de 15 % lorsqu’il atteint ou dépasse ce seuil ; ils sont exonérés s’ils ne dépassent pas 30 000 DH par an.
- Au Canada, un résident fiscal déclare ses revenus mondiaux, y compris ces loyers, et peut demander un crédit pour l’impôt payé au Maroc.
- Un bien locatif à l’étranger dont le coût dépasse 100 000 $ CA peut entraîner la déclaration T1135.
- Une procuration et un gestionnaire de confiance simplifient la gestion à distance.
Vous vivez à Montréal, Toronto ou Québec et vous possédez un appartement à Casablanca, Tanger ou Agadir ? Louer son bien au Maroc depuis le Canada est une façon courante de valoriser un patrimoine familial ou un achat d’investissement. Mais les loyers ont des conséquences fiscales dans les deux pays, et la gestion à distance demande un minimum d’organisation. Voici les règles à connaître et les étapes pour louer sereinement.
Les loyers sont d’abord imposables au Maroc
Un loyer perçu pour un bien situé au Maroc est un revenu de source marocaine. Être résident fiscal au Canada n’y change rien : la convention fiscale entre le Canada et le Maroc prévoit que les revenus tirés de biens immobiliers peuvent être imposés dans le pays où se trouve le bien. Pour comprendre la répartition générale entre les deux pays, consultez notre guide sur la convention fiscale Canada–Maroc.
Le taux libératoire sur les revenus fonciers
Au Maroc, les revenus fonciers des particuliers sont soumis à un impôt libératoire calculé sur le montant brut des loyers :
| Revenu foncier brut annuel | Traitement fiscal |
|---|---|
| Jusqu’à 30 000 DH | Exonéré |
| Plus de 30 000 DH et moins de 120 000 DH | Taux de 10 % |
| 120 000 DH ou plus | Taux de 15 % |
Ce taux s’applique au loyer brut, sans déduction des charges. Les montants et modalités sont fixés par le Code général des impôts et peuvent évoluer avec chaque loi de finances : vérifiez la règle en vigueur auprès de la Direction générale des impôts avant votre déclaration. Pour une estimation rapide, des calculatrices fiscales dédiées au Maroc permettent de simuler l’impôt sur vos loyers.
Déclaration, paiement et retenue à la source
Le propriétaire doit en principe déclarer ses revenus fonciers et payer l’impôt correspondant auprès de la Direction générale des impôts, dans les délais fixés chaque année. La déclaration peut se faire en ligne grâce aux services électroniques de la DGI, ce qui est pratique depuis le Canada.
Lorsque le locataire est une entreprise, l’impôt est généralement prélevé à la source par le locataire, qui le reverse au fisc. Conservez dans ce cas les attestations de retenue : elles vous serviront aussi au Canada.
Les taxes locales
Un bien loué reste soumis à la taxe de services communaux, calculée sur la valeur locative. Selon la situation du logement, d’autres taxes locales peuvent s’appliquer. Renseignez-vous auprès de la commune ou de la DGI.
Ce que vous devez déclarer au Canada
Un résident fiscal canadien déclare ses revenus de toutes provenances. Vos loyers marocains doivent donc figurer dans votre déclaration de revenus canadienne, convertis en dollars canadiens.
- Revenu de location : il se déclare avec l’état des loyers de biens immeubles (formulaire T776), où certaines dépenses admissibles peuvent être déduites.
- Crédit pour impôt étranger : l’impôt payé au Maroc sur ces loyers peut, dans certaines limites, réduire l’impôt canadien dû sur le même revenu. Gardez les preuves de paiement.
- Formulaire T1135 : si le coût total de vos biens étrangers déterminés, dont un immeuble locatif, dépasse 100 000 $ CA à un moment de l’année, une déclaration de renseignements est exigée. Une résidence utilisée principalement à des fins personnelles n’est pas visée.
- Québec : les résidents du Québec déclarent aussi ces revenus à Revenu Québec, qui prévoit un mécanisme de crédit pour impôt étranger.
- Conversion : utilisez le taux de change de la Banque du Canada ou un autre taux accepté par l’Agence du revenu du Canada.
Les détails et formulaires sont disponibles sur le site de l’Agence du revenu du Canada. En cas de doute, un fiscaliste habitué aux revenus étrangers vous évitera des erreurs coûteuses.
Organiser la gestion à distance
Choisir le type de location
La location de longue durée offre des revenus réguliers et une gestion plus simple. La location de courte durée, notamment pendant l’été, peut être plus rémunératrice mais demande une présence constante sur place : remise des clés, ménage, accueil. Elle peut aussi relever de règles particulières propres à l’hébergement touristique. Pour trouver des locataires ou comparer les loyers pratiqués, une plateforme de location de logements au Maroc donne une bonne idée du marché local.
Rédiger un bail solide
Au Maroc, les baux d’habitation relèvent de la loi n° 67-12, qui exige un contrat écrit à date certaine. Le bail précise le loyer, la durée, le dépôt de garantie, l’état des lieux et la répartition des charges. Un état des lieux détaillé, avec photos, protège les deux parties.
Désigner un représentant de confiance
Signer un bail, encaisser les loyers ou gérer un litige depuis le Canada est difficile sans représentant. Un proche ou une agence peut agir pour vous grâce à une procuration en bonne et due forme. Notre guide sur la procuration au Maroc depuis le Canada détaille la marche à suivre auprès du consulat.
Encaisser et rapatrier les loyers
Faites verser les loyers sur un compte bancaire au Maroc à votre nom plutôt qu’en espèces : vous gardez une trace utile au fisc des deux pays. Le transfert de ces revenus vers le Canada obéit à la réglementation des changes ; consultez notre article sur le rapatriement d’argent du Maroc vers le Canada.
Les erreurs fréquentes à éviter
- Ne pas déclarer les loyers au Maroc en pensant que la résidence au Canada suffit.
- Oublier de déclarer ces mêmes loyers au Canada.
- Louer sans bail écrit ou sans état des lieux.
- Accepter des paiements en espèces sans reçu.
- Perdre les justificatifs d’impôt payé au Maroc, indispensables pour le crédit pour impôt étranger.
Questions fréquentes
Dois-je payer l’impôt sur mes loyers au Maroc si je vis au Canada ?
Oui. Les loyers d’un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, sauf exonération liée à un faible montant de revenus fonciers bruts.
Vais-je payer l’impôt deux fois ?
Pas nécessairement. Le Canada impose ces revenus, mais l’impôt payé au Maroc peut, dans certaines limites, ouvrir droit à un crédit pour impôt étranger.
Le formulaire T1135 s’applique-t-il à mon appartement au Maroc ?
Il peut s’appliquer s’il est loué et que le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ CA au cours de l’année. Un logement réservé à votre usage personnel n’est pas visé.
Puis-je gérer la location sans me déplacer au Maroc ?
Oui, avec une procuration, un compte bancaire marocain et un gestionnaire ou un proche de confiance sur place.
Sources
- Direction générale des impôts du Maroc, Code général des impôts
- Convention fiscale entre le Canada et le Maroc
- Loi n° 67-12 relative aux baux d’habitation et professionnels
- Agence du revenu du Canada
- Revenu Québec
- Office des changes
Informations vérifiées le 9 novembre 2026. Les règles changent : confirmez toujours auprès de l’organisme concerné avant une démarche.
Information générale. Ce guide est vérifié à la date indiquée, mais les procédures, frais et délais peuvent changer. Confirmez toujours auprès du consulat ou du service officiel concerné. Pour une situation personnelle (succession, fiscalité, immigration), consultez un professionnel autorisé.